Un patrimonio immobiliare alberghiero che supera i 100 miliardi di euro e che va salvaguardato per non rischiare di depauperarne il valore. La stima – e l’avvertimento – emergono da uno studio che il dipartimento ricerca di World Capital, in collaborazione con PKF hotelexperts e Associazione Italiana Confindustria Alberghi, sta conducendo per stimare il valore delle strutture ricettive in Italia e che si riferisce al 2019.
L’obiettivo è quello di identificare il patrimonio immobiliare alberghiero di ogni regione, per poi ricavare quello dell’intera nazione, che dovrebbe attestarsi sui 117 miliardi di euro per gli esercizi a 3, 4 e 5 stelle.
L’analisi, che verrà diffusamente illustrata il 15 giugno prossimo, nel corso dell’evento online hotel & tourism forum Milan organizzato da PKF hotelexperts, ha mappato al momento un totale di 266 località sparse su tutto il territorio nazionale, suddivise in tre cluster: mare (142 destinazioni), montagna (53) e città (71), identificando per ognuno il numero di strutture, di camere ed il costo immobiliare a camera.
Il monopolio delle Big 4
Il 42% delle mete turistiche considerate si trova al Nord, il 37% sparso tra Sud ed isole ed il restante 21% è nelle regioni del Centro. Tra le città turistiche analizzate in termini di patrimonio immobiliare alberghiero, ad emergere sono le Big 4: Milano, Roma, Venezia e Firenze. Le quattro città d’arte italiane detengono quasi il 78% del totale del patrimonio immobiliare alberghiero delle mete turistiche analizzate; solo Roma vanta un patrimonio di oltre 12 miliardi di euro, mentre le restanti 67 città si spartiscono il rimanente 22%.
Per quanto riguarda le prime dieci province italiane si posizionano Napoli, Bologna, Torino, Palermo e Genova.
La leadership della Lombardia
È invece la Lombardia ad imporsi sulle altre regioni per ciascuna delle categorie alberghiere, con un patrimonio complessivo stimato di oltre 33 miliardi di euro.
Per le destinazioni mare, considerando la classifica delle regioni in termini di patrimonio immobiliare alberghiero, ad emergere è l’Emilia Romagna, che rappresenta circa il 23% del patrimonio totale del cluster mare, in prima posizione nella top ten per le strutture 3 stelle. Per i 4 e 5 stelle nelle sole località di mare, la Campania primeggia con quasi 2 miliardi di euro di valore.
Nel cluster montagna, è invece il Trentino Alto Adige a contribuire in misura maggiore rispetto alle altre regioni, con circa il 55% dei 3,7 miliardi stimati. A seguire il Veneto e la Valle d’Aosta.
Le potenzialità del settore
«Nell’Italia turistica – rileva l’analisi – esistono più di 15mila 3 stelle con una media di 33 stanze, mentre i quattro stelle sono quasi 6mila, con un’offerta ricettiva media poco superiore alle 70 camere per struttura.
Il patrimonio immobiliare alberghiero italiano ha quindi ampio margine di crescita e potenzialità per superare la soglia dei 117 miliardi di euro stimati».
«Lo studio, un work in progress, deve far capire il peso del mercato dal punto di vista degli asset immobiliari – commenta Giorgio Bianchi, managing director di PKF hotelexperts – e ribadire il concetto che se l’albergo è chiuso perde valore. In mancanza di aiuti adeguati al settore, il rischio è quello di ridimensionare le stime immobiliari. Non è da sottovalutare l’impatto Covid-19 su queste valutazioni, anche se dipende da mercato a mercato, da struttura a struttura. Un’altra sollecitazione che emerge dall’analisi è che l’impatto negativo dell’emergenza è più marcato per le strutture indipendenti rispetto a quelle di catena, dove l’appartenenza a un brand riesce in parte a salvaguardare le performance di gestione. Meno forti appaiono invece i segnali di rallentamento per i resort e gli stayhotel con una componente residenziale di appartamenti».
«In un mercato spesso accusato di poca trasparenza – dichiara Andrea Faini, ceo di World Capital – l’offerta esistente delinea le sue caratteristiche più intrinseche. L’analisi ha l’’mbizione di fornire un’indicazione utile sia a chi vuole sviluppare la sua attività nell’ambito dell’ospitalità nel nostro Paese, sia a chi vuole diversificare il proprio portafoglio di investimenti, ma anche a chi decide di proporre sul mercato la proprietà alberghiera ad un prezzo coerente. Il rapporto consente di orientare le ricerche per area, di contestualizzare la struttura oggetto di valutazione, di determinare se per una specifica destinazione sia necessario puntare su un nuovo sviluppo, piuttosto che sul riposizionamento di una struttura esistente per assenza di prodotto adeguato in termini di dimensioni minime».
«La ricerca – conclude Maria Carmela Colaiacovo, vicepresidente di Confindustria Alberghi – fotografa per la prima volta il valore immobiliare del settore alberghiero facendo emergere la rilevanza complessiva di questo patrimonio. Si tratta però di una fotografia ante Covid, che non tiene conto dei possibili cambiamenti in atto sul mercato nei prossimi mesi se venisse a mancare, da parte del Governo, un intervento mirato per salvare l’economia del settore. Questa analisi sarà uno strumento utile per monitorare l’andamento del comparto e verificare la presenza di iniziative speculative anche ad opera della criminalità organizzata, alimentate dalle attuali difficoltà economiche degli operatori».
Fonte il Sole24ore
